No guia de FIIs você aprendeu o que são e como funcionam. Agora vem a pergunta de quem já quer comprar: como separar um FII bom de uma armadilha com yield bonito? Este é o checklist de 8 pontos que cobre o que os números mostram e o que eles escondem.
1. P/VP com contexto
Abaixo de 1 = desconto sobre o patrimônio; acima = ágio. Mas o número sozinho engana: desconto pode ser oportunidade OU precificação de problemas (vacância, inadimplência, ativos ruins). A pergunta certa: por que o mercado paga esse preço? Compare sempre com os pares do mesmo segmento na página de FIIs.
2. DY sustentável, não DY de vitrine
Yield inflado por rendimento não recorrente (venda de imóvel, ganho de capital) despenca no mês seguinte. Confira no histórico do fundo: a distribuição é estável há 24+ meses? Vem de aluguel/juros recorrentes? O Radar de Dividendos na página do ativo ajuda a visualizar a consistência.
3. Vacância: física e financeira
Vacância física = % dos imóveis vazios; financeira = % da receita potencial não realizada (inclui descontos e carências dadas a inquilinos). Vacância alta explica descontos e mata rendimentos. Compare com a média do segmento: lajes corporativas convivem com vacâncias maiores; galpões logísticos bem localizados operam quase cheios.
4. Cap rate: o aluguel sobre o valor
Receita anual de aluguéis ÷ valor dos imóveis. É o "quanto o portfólio rende de aluguel". Cap rate muito acima dos pares pode indicar imóveis de qualidade inferior (que exigem retorno maior); muito abaixo, ativos premium ou simplesmente caros. Aparece nos indicadores do fundo na página do ativo.
Exemplo de cálculo: um FII tem imóveis avaliados em R$ 500 milhões e recebe R$ 42,5 milhões de aluguel por ano. Cap rate = 42,5 ÷ 500 = 8,5% ao ano. Se um fundo concorrente do mesmo segmento tem cap rate de 6%, ou os imóveis dele são de padrão superior (por isso "rendem" proporcionalmente menos), ou o dele está mais caro em relação ao aluguel que gera. Cap rate baixo demais também pode ser sinal de imóveis supervalorizados no laudo.
5. Contratos: prazos e índices
No relatório gerencial, olhe: vencimentos (muitos contratos vencendo juntos = risco de vacância em bloco), índice de reajuste (IPCA/IGP-M protegem da inflação) e tipo. Contratos atípicos (longos, com multas pesadas) dão previsibilidade; típicos permitem revisões para cima e para baixo.
6. Concentração de inquilinos e imóveis
Fundo com um imóvel e um inquilino é um risco binário: o inquilino sai, a renda zera. Prefira dezenas de contratos e múltiplos ativos, ou dimensione a posição sabendo o risco que carrega.
7. Gestão e taxas
Gestoras experientes atravessam ciclos; novatas aprendem com o seu dinheiro. Confira o histórico da casa em outros fundos e a taxa de administração. 1% a.a. a mais, capitalizado por décadas, é um pedaço relevante do seu retorno, o mesmo raciocínio do come-cotas explicado em fundos de investimento.
8. Liquidez
Volume diário baixo = spreads largos e dificuldade de sair. Para posições relevantes, prefira fundos com negociação diária robusta. O dado está na listagem de FIIs.
A fonte da verdade é o relatório gerencial mensal. Vacância, contratos, inadimplência e planos da gestão estão lá, de graça, no site da gestora ou da B3. 20 minutos de leitura por fundo, uma vez por mês, colocam você à frente de 90% dos cotistas. Números resumidos você acompanha por aqui; a história completa, no relatório.